Kto vynašiel obchodný dom?

2024 Autor: Sherilyn Boyd | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-16 09:38

Moderné nákupné strediská sú tak časté, že zabúdame, že ich už boli asi takmer pol storočia. Tu je príbeh o tom, ako sa stali … a príbeh človeka, ktorý ich vynašiel, Victor Gruen - najznámejšieho architekta, o ktorom ste nikdy nepočuli.

FATEFUL LAYOVER

V zime roku 1948 sa architekt zvaný Victor Gruen stal v Detroite v štáte Michigan po tom, čo jeho let bol zrušený kvôli búrke. Gruen navrhol obchodné domy a radšej než sedieť na letisku alebo v hotelovej izbe, navštívil Detroitov obchodný dom Hudsonovho obchodného domu a požiadal architektov obchodu, aby mu ukázali. Hudsonova budova bola dosť pekná; spoločnosť sa hrdila za to, že je jedným z najlepších obchodných domov v celom Midwest. Ale samotné centrum mesta Detroit bolo celkom nešťastné, čo nebolo v tomto období nezvyčajné pre americké mesto. Prvá svetová vojna (1914-18), po ktorej nasledovala Veľká hospodárska kríza a potom druhá svetová vojna (1939-45), narušila hospodársky život v krajine a desaťročia zanedbávania oblastí v centre mesta si vybrali svoju daň.

STRIEŤAŤ JEDNOTKY

Predmestia boli dokonca horšie, ako Gruen videl, keď sa vydal v krajine a prešiel okolo ošklivých maloobchodných a obchodných záležitostí, ktoré sa zdalo, že zničujú každé mesto. Kombinácia špiny-lacnej pôdy, lacné územné zákony a nekontrolovateľné špekulácie s nehnuteľnosťami priniesli éru neregulovaného a nepríjemného komerčného rozvoja na predmestí. Špekulanti vyzdvihli lacné (údajne) dočasné budovy, ktoré sa vyslovene nazývajú "daňoví poplatníci", pretože roztrhané oči si sotva prenajali dostatok peňazí na pokrytie majetkových daní na pozemkoch. To bol ich cieľ: Špekulanti pozemkov sa zaujímali iba o pokrytie svojich nákladov, až kým sa majetok nezvýši a nebudú môcť byť vyťažené ziskom. Potom by mohol nový vlastník rozdrobiť daňových poplatníkov a postaviť na tomto pozemku niečo podstatnejšie. Ale ak by sa rozširovanie rozpadajúcich sa obchodných domov, čerpacích staníc, reštaurátorov a hotelov fleabagu stalo akýmkoľvek sprievodcom, bolo len málo daňových poplatníkov.

Nekontrolovaný rast na predmestiach bol problémom pre obchodné domy v centre mesta, ako je Hudson's, pretože ich zákazníci sa tam tiež pohybovali. Nákup domu v predmestí bol lacnejší ako prenájom bytu v centre mesta, a vďaka G.I. Bill, veteráni druhej svetovej vojny mohli kúpiť bez peniaze.

Akonáhle sa títo ľudia presťahovali na predmestí, niekoľko z nich sa chcelo vrátiť do mesta, aby si urobilo svoje nákupy. Menšie obchody v prímestských maloobchodných pruhoch zanechali veľa, aby boli žiaduce, ale boli bližšie k domovu a parkovisko bolo oveľa jednoduchšie ako v centre mesta, kde by zákazník mohol okruh blokovať pol hodiny alebo viac, kým sa parkovacie miesto na ulici konečne otvorilo up.

Obchody, ako napríklad Hudsonove, zhoršili situáciu tým, že využili svoju značnú politickú schopnosť zablokovať ďalšie obchodné domy od budovania centra. Noví prívrženci ako Sears a J.C. Penney boli nútení vybudovať svoje obchody na menej vhodných miestach mimo mesta, ale táto nevýhoda sa stala výhodou, keď začala migrácia na predmestí.

Keď prechádzal predmestiami, Gruen si predstavil deň, kedy predmestí maloobchodníci úplne obklopili obchodné domy v centre mesta a vyhnali ich z podnikania.

NÁKUP OSTATNÝ

Keď sa Gruen vrátil domov do New Yorku, napísal list prezidentovi Hudsonovho vysvetlenia, že ak by sa zákazníci presťahovali na predmestí, Hudson by mal tiež. Roky Hudsonov roky odolal otvoreniu pobočiek mimo mesta. Mala image exkluzivity na ochranu a otvorenie obchodov v nepríjemných komerčných prúžkoch nebolo spôsob, ako to urobiť. Ale bolo jasné, že treba urobiť niečo, a ako Hudsonov prezident Oscar Webber prečíta Gruenov list, uvedomil si, že tu je muž, ktorý by mohol pomôcť. Gruen ponúkol prácu konzultantovi v oblasti nehnuteľností a čoskoro sa Gruen vrátil späť okolo predmestí v Detroite, hľadajúc komerčný pás, hodný Hudsonovho mena.

Jediný problém: Neboli žiadne. Každý maloobchodný vývoj, na ktorý sa Gruen pozrel, bol nejakým spôsobom. Buď to bolo príliš nepatrné, dokonca ani na to, aby bolo možné ho zvážiť, alebo bolo príliš blízko centra a riskovalo krádež predaja z vlajkového obchodu. Gruen odporučil, aby spoločnosť rozvíjala svoj vlastný komerčný majetok. Robiac to, tvrdil, ponúkol veľa výhod: Hudsonova by nemusela spoliehať na nezaujatého majiteľa, aby udržal majetok v súlade s Hudsonovým obrazom. A pretože Gruen navrhol vybudovať celé nákupné centrum, ktoré by zahŕňalo aj ďalších nájomcov, Hudsonovci by mohli vybrať a vybrať, ktoré podniky sa presťahovali do okolia.

Okrem toho budovaním nákupného centra by spoločnosť Hudson's diverzifikovala svoju činnosť mimo maloobchodného predaja do oblasti správy nehnuteľností a správy nehnuteľností. A tam bol bonus, Gruen argumentoval: Sústredením veľkého počtu obchodov v jednom vývoji, nákupné centrum by zabránilo škaredé predmestí rozširovať. Súťaž, ktorú predstavil dobre navrhnuté a dobre riadené nákupné centrum, odôvodnil, by odradil iné firmy od nájdenia v okolí, čo by pomohlo udržať otvorené priestory v procese.

ŠTVRTÁ ČASŤ

Oscar Webber bol s Gruenovým návrhom dosť ohromený, že najal architekta, aby vytvoril 20-ročný plán pre rast spoločnosti. Gruen strávil ďalšie tri týždne, keď sa prelínal okolo predmestí v Detroite a zbieral údaje pre svoj plán. Potom použil informácie, aby napísal návrh, ktorý žiadal o rozvoj nie jedného, ale štyroch nákupných centier, ktoré by sa menovali ako Northland, Eastland, Southland a Westland Centres, každý v inom predmestí Detroitu. Spoločnosť Gruen odporúčala, aby spoločnosť umiestnila svoje nákupné centrá na vonkajšie okraje existujúcich predmestí, kde bola krajina najlacnejšia a potenciál rastu bol najväčší, pretože predmestia sa ďalej rozširovali z centra mesta Detroit.

Hudsonovci schválili plány a ticho začali kupovať pozemky pre nákupné centrá. Prišiel Gruen, aby ich navrhol, aj keď navrhol len dva nákupné centrá a ani nebol postavený. 4. júna 1950 spoločnosť Hudson oznámila svoj plán vybudovať Eastland Center, prvý zo štyroch projektov plánovaných na rozvoj.

O tri týždne neskôr sa 25. júna 1950 Severokórejská ľudová armáda prešla na 38. rovnobežku, ktorá slúžila ako hranica medzi Severnou a Južnou Kóreou. Kórejská vojna začala.

PLÁNOVANÉ PLÁNY

Napriek tomu, že Victor Gruen je považovaný za "otca obchodnej centrály", dlhuje dlhý čas severokórejským komunistom za to, že mu pomohol dostať sa z jeho konzumentov. Dlžuje Commies (a tak aj vy, ak chcete ísť do nákupného strediska), pretože ako si sám Gruen neskôr priznal, jeho najstarší dizajn pre navrhované centrum Eastland bol strašný. Keby sa kórejská vojna nestala brzdou na všetkých nepodstatných stavebných projektoch, Eastland by mohol byť postavený ako pôvodne navrhnutý Gruen, skôr než by mohol ďalej rozvíjať svoje myšlienky.

Tieto skoré plány si vyžiadali niekoľko deviatich samostatných budov, ktoré sa usporiadali okolo veľkého oválneho parkoviska. Parkovanie bolo rozdelené dvoma cestami na štvorpruhovej ulici a ak chodci chcú prechádzať z jednej poloviny nákupného centra do druhej, jediný spôsob, ako sa dostať cez príkopovú cestu, bol cez skálú lávku to bolo 300 stôp dlhé. Koľko zákazníkov by sa dokonca obťažovalo prejsť na druhú stranu?

Keby bol Eastland Center postavený podľa skorých plánov Gruena, takmer určite by to bola finančná katastrofa. Dokonca aj v prípade, že spoločnosť Hudson nezbavila bankrot, pravdepodobne by prinútila spoločnosť, aby zrušila svoje plány pre centrá Northland, Westland a Southland. Ostatní vývojári by si vzali na vedomie a nákupné centrum, ako vieme, by sa nikdy nestalo.

VŠETKO V RIADKU

Nákupné centrá veľkosti Eastland Center boli takým novým konceptom, že žiadny architekt nezískal, ako ich dobre budovať. Až doteraz väčšina nákupných centier pozostávala z malého počtu obchodov v jedinom páse smerom na ulicu, ktoré sa vrátilo dosť ďaleko, aby umožňovalo priestor pre parkovacie miesta pred obchodmi. Niektoré väčšie výmery mali dva paralelné prúžky obchodov s výkladmi smerujúcimi smerom dovnútra smerom k sebe naprieč oblasťou upravenej trávy nazývanej "nákupný mall". Takto získali svoje nákupné centrá svoje meno.

Bolo niekoľko pokusov vybudovať ešte väčšie nákupné centrá, ale takmer všetci stratili peniaze. V roku 1951 sa otvoril vývoj, nazvaný Shoppers 'World, mimo Bostonu. Má viac ako 40 obchodov na dvoch úrovniach a bol zakotvený v obchodnom dome na južnom konci nákupného centra. Ale menšie obchody bojovali od okamihu, keď sa otvorilo nákupné centrum a keď sa im nepodarilo, vzali celý nákupný areál (a developer, ktorý podal návrh na konkurz) s nimi.

INSIDE OUT

Gruen potreboval viac času na premýšľanie svojich myšlienok a keď Kórejská vojna tlačila projekt Eastland do neurčitého času, dostal ho. Hudson sa nakoniec rozhodol postaviť Northland ako prvý, a keď Gruen začal pracovať na týchto plánoch v roku 1951, jeho myšlienky na to, ako by malo vyzerať nákupné centrum, sa úplne zmenili. Otázka, kam umiestniť všetky parkovacie miesta (Northland by mala viac ako 8 000) bol jeden problém. Gruen sa nakoniec rozhodol, že má väčší zmysel umiestniť parkovacie miesta okolo nákupného centra namiesto umiestnenia nákupného centra okolo parkovacích miest, ako to vyžadovali jeho pôvodné plány pre Eastland Center.

VYHRAŤ TÚTO CESTU

Gruen potom umiestnil obchodný dom Hudsona priamo uprostred vývoja, obklopený na troch stranách menšími obchodmi, ktoré tvorili zvyšok obchodného centra. Mimo týchto menších obchodov sa nachádzalo aj parkovisko, čo znamenalo, že jediný spôsob, ako sa dostať z parkoviska do Hudsonovej - najväčšieho nákupného centra - bolo prechádzať okolo menších obchodov.

To nemusí znieť ako veľmi dôležitý detail, ale ukázalo sa, že je kľúčom k úspechu nákupného centra. Vynútiť všetku toľko nožnej premávky okolo menších obchodov - zvyšovanie ich podnikania v procese - bola vec, ktorá robila malé obchody finančne životaschopné. Northland Center malo mať takmer 100 malých obchodov; všetky museli byť úspešné pre samotné nákupné centrum.

SUBURBAN OUTFITTER

Northland bolo vonkajšie nákupné centrum s takmer všetkým moderným uzavretým obchodným centrom … okrem strechy. Ďalšou vlastnosťou, ktorá ju odlíšila od iných nákupných centier éry, okrem rozloženia, masívneho rozsahu a veľkého počtu obchodov vo vývoji boli rušivé verejné priestory medzi radmi obchodov.V minulosti vývojári, ktorí začlenili travnaté nákupné centrá do svojich nákupných centier, tak urobili s úmyslom dať projektom vidiecky, takmer ospalý pocit podobný veselému zeleňu.

Gruen, rodák z Viedne, Rakúsko, si myslel, že je potrebný opak. Chcel, aby sa jeho verejné priestory spojili s obchodmi, aby vytvorili živý (a nepochybne idealizovaný) mestský pocit, rovnako ako si spomínal z centra Viedne, s jeho zaneprázdnenými vonkajšími kaviarňami a obchodmi. Rozdelil priestory medzi Hudsonovými a ostatnými obchodmi na oddelené a veľmi odlišné oblasti, čím im dali mená ako Peacock Terrace, Great Lakes Court a Community Lane. Naplnil ich terénnou úpravou, fontánkami, umeleckými dielami, krytými chodníkmi a množstvom parkovacích lavičiek, ktoré povzbudzujú ľudí, aby využili priestory.

NOVELTY STORES

Ak by dnes Northland Center otvoril svoje dvere, bolo by to pozoruhodne nepoznateľné. Tam sú desiatky, ak nie stovky, podobných veľkých nákupných centier po celých Spojených štátoch. Keď sa Northland otvoril na jar roku 1954, bol to jedinečný, ľahko najväčšie nákupné centrum na Zemi, čo sa týka námestia a počtu obchodov v objekte. Wall Street Journal vyslal reportéra, aby pokryl slávnostné otvorenie. A tak čas a Newsweek, a mnoho ďalších novín a časopisov. V prvých týždňoch, počas ktorých bolo Northlandské centrum otvorené, prešlo okolo 40 000 až 50 000 ľudí každý deň.

NEZNÁMTE NYNÍ

Bola to impozantný začiatok, ale vedenie Hudsonovcov stále znepokojovalo. Všetci títo ľudia skutočne prišli nakupovať, alebo sa len pozreli? Boli by niekedy späť? Nikto nepochopil, či sa verejnosť bude cítiť v takom obrovskom zariadení. Ľudia boli zvyknutí nakupovať v jednom obchode a nemuseli si vybrať z takmer 100. A bol skutočný strach, že pre mnohých zákazníkov, nájsť si cestu späť do svojho auta na najväčšom parkovisku, kde kedy zaparkovali, by bolo príliš veľké strach a nikdy sa nevrátia. Ešte horšie, čo ak Northland Center bolo príliš dobré? Čo ak verejnosť užila toľko verejných priestorov, že sa nikdy neobťažujú ísť do obchodov? S cenou takmer 25 miliónov dolárov, čo predstavuje dnes viac ako 200 miliónov dolárov, bol Northland Center jedným z najdrahších maloobchodných vývojov v histórii a nikto ani nevedel, či to bude fungovať.

CHA-ťing!

Bez ohľadu na to, čo robotníci spoločnosti Hudson obávajú, aby sa vrátili, investícia vo výške 25 miliónov dolárov sa vyčerpala, keď predaj ich vlastného obchodu prekročil prognózy o 30 percent. Čísla pre menšie obchody boli tiež dobré a zostali dobré mesiac po mesiaci. V prvom roku svojho podnikania spoločnosť Northland Center zarobila 88 miliónov dolárov, čím sa stala jedným z najziskovejších nákupných centier v Spojených štátoch. A všetko pokrytie tlače generované výstavbou Northland Center prinieslo Gruenovu povesť. Predtým, ako bolo centrum dokončené, dostal poverenie na celý život: obchodný dom v Daytone ho najal, aby navrhol nielen prvý uzavretý nákupný obchod na svete, ale celú plánovanú komunitu okolo neho, na obrovskom pozemku o rozlohe 463 hektárov v predmestí Minneapolis,

ČÍSLO DVA

Southdale Center, nákupné centrum, ktoré Victor Gruen navrhol pre denný obchodný dom v meste Edina, Minnesota, mimo Minneapolis, bolo len jeho druhým nákupným centrom. Ale bol to úplne prvý úplne uzavretý, klimatizovaný nákupný dom v histórii a mal veľa z vlastností, ktoré sa dnes nachádzajú v moderných obchodných centrách.

Bolo to "ukotvené" dvoma hlavnými obchodnými domami, Daytonovými a Donaldsonovými, ktoré sa nachádzali na opačných koncoch nákupného centra s cieľom vytvoriť medzi nimi menšie obchody. Southdale tiež mal obrovské interiérové atrium nazývané "Záhradný dvor perfektného jari" v centre obchodného centra. Atrium bolo tak dlhé ako mestský blok a stúpajúci strop, ktorý bol na najvyššom mieste päť prístavov vysoký.

Rovnako ako s verejnými priestormi v Northland, Gruen zamýšľal záhradný dvor byť rušným priestorom s ideálnym pocitom v centre mesta. Naplnil ho sochami, nástennými maľbami, novinovým stolom, tabakom a kaviarňou vo Woolworthovej "chodníku". Svetlíky v strope atria zaplavili záhradný dvor prirodzeným svetlom; pretínajúce sa eskalátory a druhé prístavné mosty pomohli vytvoriť atmosféru nepretržitého pohybu a zároveň priťahovali pozornosť zákazníkov k obchodom na druhej úrovni.

ZARIADENIA ZAHRADY

Mall bol klimatizovaný tak, aby ho udržal na konštantnej jarnej teplote (teda téma "perpetual spring"), ktorý by udržal ľudí nakupujúcich po celý rok. V minulosti nakupovanie bolo vždy sezónnou činnosťou v krutých klimatických podmienkach, akými sú Minnesota, kde chladné zimy mohli dlhé mesiace držať zákazníkov od predajní. Nie tak v Southdale, a Gruen zdôraznil miesto vyplnením záhradného kurtu orchideami a inými tropickými rastlinami, 42-stôp-vysokým eukalyptovým stromom, rybníkom na zlaté rybky a obrovskou voliškou naplnenou exotickými vtákmi. Takéto veci boli skutočne zriedkavé v ľadovej Minnesote a dali ľuďom ešte jeden dôvod, aby šli do nákupného centra.

INTELIGENTNÝ DESIGN

S 10 akrov nákupy obklopený 70 akrov parkovania, Southdale bol obrovský vývoj v jeho deň. Napriek tomu bol zamýšľaný len ako maloobchodný uzol pre oveľa väčšiu plánovanú komunitu, rozloženú na 463-hektárovom pozemku, ktorý získal Dayton.Rovnako ako denné a Donaldsonove obchodné domy slúžili ako kotvy pre nákupné centrum v Southdale, maloobchodné centrum by jedného dňa slúžilo ako maloobchodná kotva pre tento oveľa väčší rozvoj, ktorý, ako to navrhoval Gruen, zahŕňal byty, rodinné domy, školy, kancelárske budovy, nemocnice, upravené parky s turistickými chodníkmi a jazero.

Rozvoj bol reakciou Victora Gruena na škaredé, chaotické predmestské rozširovanie, ktoré nenávidel už od jeho prvej návštevy v Michigane v roku 1948. Zamýšľal ho ako úplne nové centrum pre predmestí, starostlivo navrhnuté tak, aby eliminovalo rozširovanie a zároveň riešilo problémy že chudobné alebo neexistujúce plánovanie prinieslo tradičné mestské centrá ako Minneapolis. Takéto miesta sa postupne a náhodne vyvíjali po mnohých generáciách namiesto toho, aby nasledovali jediný, starostlivo premyslený plán.

Myšlienka bola najprv vybudovať centrum Southdale Center. Potom, ak by to bolo úspech, Dayton by využil zisk na rozvoj zvyšku 463 akrov v súlade s Gruenovým plánom. A Southdale bol úspešný: Hoci Daytonov vlajkový obchod v centre mesta stratil niektoré obchody do obchodného domu, keď sa otvoril na jeseň roku 1956, celkový predaj spoločnosti vzrástol o 60% a ostatné obchody v obchodnom centre tiež vzkvétali.

Ale zisky vytvorené obchodným centrom neboli nikdy použité na to, aby priniesli zvyšok plánu Gruenovho plnenia. Paradoxne, bol to veľmi úspešný obchod, ktorý bol odsúdený na zvyšok plánu.

MIESTO, MIESTO, MIESTO

Späť pred tým, ako boli postavené prvé nákupné centrá, sa Gruen a iní domnievali, že spôsobia, že hodnoty okolitých pozemkov poklesnú, alebo prinajmenšom nebudú vzrásť, na teóriu, že komerčni vývojári by sa vyhli budovaniu ďalších obchodov v blízkosti takého hrozivého konkurencie ako prosperujúceho nákupného centra. Ekonomická sila nákupného centra, podľa ich názoru, by pomohla zachovať neďaleké otvorené priestory tým, že by boli nevhodné na ďalší komerčný rozvoj.

Ale naopak sa ukázalo, že je to tak. Pretože nákupné strediská priťahovali toľko prevádzky, čoskoro sa ukázalo, že bolo zmysluplné vybudovať ďalšie projekty v okolí. Výsledok: Kedysi špina-lacná nehnuteľnosť okolo Southdale začala rýchlo stúpať v hodnote. Vedenie Daytonu si uvedomilo, že môže vynaložiť veľa peňazí na predaj svojich zostávajúcich pozemkov - oveľa rýchlejšie, s oveľa menšou mierou rizika, ako by mohli postupným zavádzaním Gruenovho hlavného plánu po mnoho rokov.

Od začiatku Gruen videl obchod ako riešenie pre rozširovanie, niečo, čo by zachovalo otvorené priestory, nezničilo ich. Ale jeho "riešenie" urobilo len problém horšie - centrá sa ukázali byť roztrúsenými magnetmi, nie vrahmi. Akékoľvek zostávajúce pochybnosti, ktoré Gruen mal, boli rozptýlené v polovici šesťdesiatych rokov, kedy uskutočnil svoju prvú návštevu Northland Center od jeho otvorenia pred desiatimi rokmi. Bol ohromený množstvom módnych pásových mallov a ďalšími komerčnými vývinmi, ktoré vyrastali okolo neho.

REVERSAL OF FORTUNE

Victor Gruen, otec obchodného centra, sa stal jedným z jeho najkritickejších kritikov. Pokúsil sa prepracovať ako plánovač miest, ktorý odovzdával svoje služby americkým mestám, ktoré chcú, aby sa ich centrá v centrále stali viac obchodnými centrami, aby sa znova dostali k obchodným stratám. Vyvinul masívne, ambiciózne a veľmi nákladné plány na prestavbu pevnosti Fort Worth, Rochester, Manhattan, Kalamazoo a dokonca i iránskeho hlavného mesta Teheránu. Väčšina jeho plánov žiadala zákaz vozidiel z mestských centier, ktoré by ich obmedzili na okružné cesty a obrovské parkovacie objekty, ktoré sa v okolí mesta blížili. Nevyužité cesty a parkovacie miesta v strede by potom boli prestavané na parky, chodníky, vonkajšie kaviarne a iné využitie. Je nepravdepodobné, že by niektorý z týchto projektov "koláč-na-oblohe" bol naozaj politicky alebo finančne životaschopný a žiaden z nich sa nedostal z kresby.

HOMECOMING

V roku 1968 uzavrel Gruen svoju architektonickú prax a vrátil sa späť do Viedne … kde zistil, že kedysi prosperujúce obchody a kaviarne v centre mesta, ktoré ho na prvom mieste inšpirovali k vynájdeniu nákupného centra, boli teraz ohrození novým nákupným centrom, otvorené mimo mesta.

V ostatných rokoch svojho života strávil písaním článkov a vyslovovaním prejavov, v ktorých odsúdili nákupné centrá ako "obrovské nákupné stroje" a škaredé "pusté módy na parkovanie." On zaútočil na vývojárov na zmenšovanie verejných, neziskových priestorov na holý minimum. "Odmietam platiť výživné za tento vývoj bastardov," povedal Gruen v Londýne v roku 1978 v prejave s názvom "Smutný príbeh obchodných centier".

Gruen vyzval verejnosť, aby sa postavil proti výstavbe nových mallov v ich komunitách, ale jeho úsilie bolo z veľkej časti márne. V čase jeho smrti v roku 1980 boli Spojené štáty v strede 20-ročného budovania boomu, v ktorom by sa do americkej krajiny pridali viac ako 1000 nákupných centier. A boli stále populárne: Podľa prieskumu amerických správ a svetovej správy začiatkom sedemdesiatych rokov minulého storočia Američania strávili viac času v obchodaku než kdekoľvek inde okrem domova a práce.

VICTOR KTO?

Dnes je Victor Gruen veľmi zapomenutým mužom, známym predovšetkým architektonickým historikom. To nemusí byť taká zlá vec, vzhľadom na to, ako veľmi prišiel, aby pohŕdal stvorením, ktoré mu dáva jeho slávu k sláve.

Gruen však žije v termíne "Gruen transfer", ktorý dizajnéri mall používajú na označenie okamihu dezorientácie, že nakupujúci, ktorí prišli do nákupného strediska k nákupu konkrétnej položky môžu zažívať pri vstupe do budovy - okamih, v ktorom sú rozptýlené, že zabúdajú na svoju povinnosť a namiesto toho začnú putovať obchodom s glazovanými očami a spomalenou, takmer miešajúcou sa chôdzou, ktorá impulzívne kupuje akýkoľvek tovar, ktorý zasiahne ich fantázie.

DOKONČOVACIE NÁSTROJE

Victor Gruen môže byť považovaný za "otca obchodného centra", ale už dlho nezostal otročeným otcom. Southdale Center, prvý uzavretý obchod na svete, otvoril svoje brány na jeseň roku 1956 a od roku 1968 sa Gruen verejne a vehementne obrátil proti svojmu stvoreniu.

Takže by klesol aj na ostatných staviteľov v prvých obchodoch, ako sú napríklad Alfred Taubman, Melvin Simon a Edward J. DeBartolo Sr., aby priniesli nákupnému stredisku svoju modernú, štandardizovanú podobu tým, že berú do úvahy to, čo pochopili o ľudskej povahe a uplatňovaní to Gruenovmu pôvodnému konceptu. V priebehu tohto procesu vylepšili nákupné centrum do vysoko efektívnych, superúčinných "nákupných strojov", ktoré dominovali americkému maloobchodu už takmer pol storočia.

SPAŤ K ZÁKLADOM

Títo vývojári videli nákupné centrá rovnakým spôsobom ako Gruen, ako idealizované verzie nákupných okresov v centre mesta. Práca z tohto východiskového bodu sa usilujú systematicky odstraňovať všetky rozptýlenia, obťažovanie a iné prekážky konzumácie. Váš miestny obchod nemôže obsahovať všetky nasledujúce funkcie, ale tu by tu malo byť veľa, ktoré vyzerá dobre:

• Je to dôvera medzi vývojárom nákupných centier, že väčšina nakupujúcich bude chodiť len okolo troch mestských blokov - asi 1000 stôp - skôr ako začnú cítiť potrebu vrátiť sa späť tam, kde začali. Takže 1000 stôp sa stalo štandardnou dĺžkou pre nákupné centrá.
• Väčšina schodíšť, eskalátorov a výťahov sa nachádza na koncoch nákupného centra, nie v strede. Toto sa snaží povzbudiť zákazníkov, aby chodili po všetkých obchodoch na úrovni, kde sú, pred návštevou obchodov na inej úrovni.
• Centrá sú zvyčajne postavené s obchodmi na dvoch úrovniach, nie jedným alebo troma. Týmto spôsobom, ak zákazník prechádza dĺžkou mall na jednej úrovni, aby sa dostal na eskalátor, potom prechádza dĺžka mall na druhej úrovni vrátiť sa tam, kde začali, prešli okolo každého obchodu v obchodaku a sú tam, kde zaparkovali svoje auto. (V prípade tretej úrovne obchodov by zákazník, ktorý kráčal po všetkých troch úrovniach, skončil na opačnom konci obchodného domu, tri mestské bloky od miesta, kde zaparkovali.)
• Ďalšou truismus medzi vývojárom nákupných stredísk spočíva v tom, že ľudia, podobne ako voda, majú tendenciu klesať sa ľahšie než klesajú. Z tohto dôvodu je mnoho mallov navrhnutých tak, aby povzbudzovali ľudí, aby zaparkovali a vstúpili do obchodnej centrály na vyššej úrovni, a nie na nižšiu úroveň, na teóriu, že sú pravdepodobnejšie, že budú cestovať dole, aby navštívili obchody na nižšej úrovni, ako cestovať až do obchodov na vyššej úrovni.

VÍZIA

• Veľké veľké otvory sú navrhnuté do podlahy, ktorá oddeľuje hornú úroveň obchodov od nižšej úrovne. To umožňuje zákazníkom vidieť obchody na oboch úrovniach odkiaľkoľvek, kde sa nachádzajú v obchodaku. Mriežky, ktoré chránia nakupujúcich pred spadnutím do otvorov, sú vyrobené zo skla alebo inak navrhnuté tak, aby nebránili pozorovacím čiaram v týchto obchodoch.
• Zdá sa, že váš výzdobný priestor je pre vás mätúci? Nie je to žiadna nehoda - interiér nákupného strediska je navrhnutý tak, aby bol esteticky príjemný, ale nie obzvlášť zaujímavý, aby neodvrátil zákazníkov od hľadania tovaru, čo je oveľa dôležitejšie.
• Svetlíky zaplavujú interiéry mallov s prirodzeným svetlom, ale tieto svetlíky sú vždy zapustené do hlbokých studní, aby sa priamemu slnečnému žiareniu odrážalo odrazové sklo, ktoré by vytváralo oslnenie a odvrátilo nakupujúcich od toho, aby sa pozreli na tovar. Studne tiež obsahujú umelé osvetlenie, ktoré sa objaví neskoro v deň, keď prirodzené svetlo začne slabnúť, aby zákazníkom zabránil získať vizuálnu náladu, že je čas ísť domov.

SUSEDSKÝ PRÍSTUP

• Veľká pozornosť sa venuje umiestneniu obchodov v obchodnom stredisku, čo manažéri nákupných centier označujú za "adjacencies". Cena tovaru a druh, faktory do tejto rovnice: Nie je veľa dôležité umiestniť obchod, ktorý predáva $ 200 hodvábne väzby vedľa tej, ktorá predáva 99 dolárov mužov obleky.
• Rovnako akékoľvek obchody, ktoré vydávajú silné vône, ako sú reštaurácie a kaderníctvo, sú držané ďaleko od šperkov a iných high-end obchodov. (Chceli by ste cítiť cheeseburgery alebo vyprážané ryby, kým vy a váš snúbenec vyberáte svoje snubné prstene?)
• Kúpili ste niekedy mlieko, surové mäso alebo galón zmrzliny v obchodaku? Pravdepodobne nie, a je tu dobrý dôvod: centrá nemajú obecne prenájom priestoru na obchody, ktoré predávajú tovar podliehajúci skaze, pretože akonáhle ich kúpite, musíte ich vziať priamo domov, namiesto toho, aby ste strávili viac času nakupovaním v obchodaku.
• Spotrebiteľský vkus sa v priebehu času mení a prevádzkovatelia nákupných stredísk sa obávajú toho, že vypadnú z módy s nakupujúcimi. Z tohto dôvodu vedú detailné sledovanie predaja jednotlivých predajní. Dokonca aj vtedy, ak je obchod v obchodnej zóne ziskový, ak klesne pod "profil nájomcu" alebo priemerný predaj na štvorcový stôl iných obchodov v rovnakej maloobchodnej kategórii, prevádzkovateľ mall môže odmietnuť obnoviť svoj lízing. Obrat nájomcov v dobre spravovanom obchodnom stredisku môže dosiahnuť až 10% ročne.

TU, VŠETKO, VŠETKO

Centrá sú už tak dlho súčasťou americkej krajiny, že trochu "únavu obchodov" je určite pochopiteľné. Ale podobne ako americká kultúra, koncept bol vyvezený do zahraničia a centrá sú stále veľmi populárne po celom svete, kde sú postavené nielen na predmestí, ale aj v mestských centrách. Dosiahli taký druh ikonického stavu, akonáhle boli rezervované pre letiská, mrakodrapy a veľké vládne budovy. Sú to budovy budované novovznikajúcimi spoločnosťami s cieľom komunikovať so zvyškom sveta: "Prišli sme." Ak vystupujete do taxíku v takmer akomkoľvek veľkom meste na svete, či už v Moskve, Kuala Lumpur, Dubaji, alebo Šanghaj a povedzte vodičovi: "Vezmi ma do nákupného centra," bude vedieť kam ísť.

KILL 'EM MALL

Americký vzťah lásky a nenávisti s nákupnými centrami je už viac ako pol storočia starý a tak dlho, kým je módne vidieť nákupné centrá ako nemoderné, ľudia predpovedajú svoj zánik. V sedemdesiatych rokoch boli kategórie zabijakov považované za hrozbu. Samostatné obchody, ako je Toys "R" Us, sa zamerali na jednu kategóriu tovaru, ktorá ponúka väčší výber za nižšiu cenu, než by sa ani najväčšie obchody v obchodnom centre nemohli zhodovať. Oni boli čoskoro nasledovaní "mocenských centier", pásmové centrá ukotvené v "veľkých boxoch" ako Walmart a diskontné skladové obchody ako Costco a Sam's Club. Začiatkom deväťdesiatych rokov sledovanie televízneho vysielania predstavovalo hrozbu, len aby vyprchalo … a nahradila by ešte silnejšia konkurencia, ktorú predstavujú internetový obchodníci ako Amazon.

Začiatkom deväťdesiatych rokov 20. storočia sa výstavba nových obchodných centier v Spojených štátoch spomalila, ale to malo čo do činenia s rastúcimi cenami nehnuteľností (pôda na predmestí nebola už lacná), úspory a úverovou krízou ( čo spôsobilo, že financovanie v oblasti výstavby bolo ťažšie, a skutočnosť, že väčšina komunít, ktoré chcú obchod, už mala … alebo dve … alebo viac.

Zvýšená konkurencia od ostatných maloobchodníkov a zlé hospodárske časy v posledných rokoch taktiež priniesli svoje daňové zaťaženie, čo viedlo k poklesu predajov na štvorcový stôp a stúpajúcej miery neobsadenosti v obchodných centrách po celej krajine. V roku 2009 Všeobecné vlastnosti rastu, druhý najväčší prevádzkovateľ mall v krajine, podal návrh na konkurz; to bol najväčší konkurz na nehnuteľnosti v americkej histórii.

PLNÝ KRUH

Ale stavitelia a prevádzkovatelia nákupných stredísk neustále bojujú a neustále sa objavujú, keď sa snažia držať krok s časom. Otvorené nákupné strediská sú prepracované do uzavretých obchodov a uzavreté nákupné strediská sú otvorené na čerstvý vzduch. Jednou stratégiou v Kansase, Gruzínsku a ďalších oblastiach je začleniť nákupné centrá do väčšieho vývoja so zmiešaným využitím, ktorý zahŕňa nájomné byty, bytové domy, kancelárske budovy a ďalšie ponuky. Legacy Town Center, ktoré je rozlohou 150 akrov uprostred podnikateľského parku o rozlohe 2700 akrov severne od Dallasu, zahŕňa napríklad 80 obchodov a reštaurácií v prírode, 1 500 apartmánov a mestských domov, dve kancelárske veže, hotel Marriott, upravený park s turistické chodníky a jazero. (Zvuk známy?)

Inými slovami, vývojári sa snažia zachrániť obchod a konečne ich stavať tak, ako to chcel Victor Gruen na prvom mieste.